Это история должна была стать обычной житейской историей успеха. Покупка, пусть и небольшой, но своей недвижимости для семьи в Украине всегда событие. Но обернулась криминальной трагедией со смертью, обманом, мошенничеством. Несмотря на то, что в ее повествовании нет ни слова о сделках с сомнительными личностями, а лишь об известных брендах. Эксперты говорят, схема, которую применяют отдельные разрекламированные застройщики из-за пробелов украинского законодательства, граничит с открытым обманом, и жертвой может стать каждый.
История покупки квартиры
Станислав Катрич имел сбережения, но не такие, чтобы скупать острова в Тихом океане. Желая обеспечить себе как дополнительный доход в старости, так и финансовую «подушку» своим детям, он рассматривал покупку жилья. Банкам и уж тем более доморощенным пенсионным фондам доверится в Украине сложно, а вот недвижимость это реальная ценность, которую просто так не украдешь, подумал Станислав. Да и аренда будет приносить постоянный ежемесячный доход. Выбор пал на компанию «Воробьевы горы», которая активно строится и рекламируется в Харькове. На рынке застройщик уже 12 лет, сданы или находятся в работе уже 16 проектов по всему городу. Квартиры, правда, маломерки. Но именно они и более привлекательны для аренды, пиарщики кампании уверяли, что как раз такой метраж расходится как горячие пирожки – с одной стороны в новострое, с привлекательной территорией, новым ремонтом и удобным функционалом. Вплоть до уже проведенного интернета. С другой – небольшие и недорогие. Все что надо студентам или молодым семьям, которые недавно разъехались с родителями и ищут съемное жилье.
Станислав Катрич решил выкупить две квартиры на Салтовке, переулок Шевченковский, дома 40, кв. 33-34. Отсюда «Воробьевы горы» и начинались, тут находятся и введенные в эксплуатацию дома. Продажа происходила на месте, не через банк или/и инвестиционный фонд, при этом Станислав, по условиям договора, являлся пайщиком, а не владельцем недвижимости, деньги на месте платил наличными в сумме 10 000 долларов США за каждую квартиру. Оплатив первоначальную сумму, Станислав внезапно умер. И далее, получилась совсем булгаковская история: «Да, человек смертен, но это было бы ещё полбеды, — писал мастер, — Плохо то, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус! Сами знаете, человеку без документов строго воспрещается существовать.» Квартиры и документы Катрича обрели свою жизнь и историю.
Семейная НЕидиллия.
Станислав Катрич не оставил завещания. На момент смерти у него оказалось два прямых наследника – совершеннолетняя дочь и малолетний сын, от женщины с которой Станислав не состоял, но достаточно долго проживал вместе. Собрать семейный совет и договориться по-хорошему не получилось, так бывает. В этом случае есть государство, суд, который вмешивается в раздел наследуемого имущества.
И вот на этом этапе частная история семьи Катрич и становится частью серой схемы, которой опутаны покупатели квартир у застройщика «Воробьевы горы». Имущественные права на квартиры Станислава из-за особенности продажи и наличия лишь договора пайщика не были зафиксированы в госреестрах, доказать их наличие без доброй воли гражданской жены, у которой, по всей видимости, остались документы, через нотариусов невозможно. А застройщик, хотя на этот момент квартиры уже были сданы, в том числе в аренду и в них проживали люди, идти навстречу обманутой дочери владельца не стали. Никакие документы, в том числе копию подписанного договора со своей стороны со Станиславом Катричем официальному представителю второй стороны они предоставлять отказались. Риелтор «Воробьевых гор», которая оформляла покупку, сначала шла на контакт, а после отказалась от сделки. А условия продажи снова же были таковыми, что сама сделка снова же нигде не зафиксирована. Спросите почему? В этом и особенности застройщика «Воробьевы горы».
«Скворечники» на птичьих правах
Компания «Воробьевы горы» появляется в Харькове действительно 12 лет назад. Она занимает очень востребованную нишу – недорогое, малогабаритное жилье. На тот момент цены на вторичку, даже в так называемых «хрущевках» достаточно высоки, мало кто может позволить себе даже гостинку или комнату в коммуналке, с ужасными условиями – тараканами, текущими крышами и коммуникациями, асоциальными соседями-алкоголиками. А спрос велик. Молодые семьи, студенты, в том числе приехавшие из-за рубежа и планирующие тут осесть, далее – переселенцы из Донбасса.
Компания «Воробьевы горы» предлагает им всем, а также тем, кто хочет инвестировать в недвижимость, но не имеет много денег, свои жилищные комплексы, которые в народе прозвали «скворечниками». Из-за очень малой площади, плохой звукоизоляции, условном качестве домов – в их долговечность верится с трудом. Но при этом предложения выигрывали в цене. Каким образом? Ведь речь идет о масштабном строительстве в привлекательных районах Харькова – Салтовка, Павлово Поле, центр.
Все просто, землю под свои комплексы компания «Воробьевы горы» официально получала бесплатно, что значительно удешевляло строительство. Каким образом это возможно? Очевидно, не обошлось без «откатов» чиновникам
Но факт, остается фактом. Землю «Воробьевы горы» получали бесплатно. На бумаги это выглядело так: частные лица получали от города в собственность прилегающие участи – 6, 8 и больше – для ведения домашнего хозяйства и постройки жилища. Конституция и Земельный кодекс Украины гарантирует право на без оплатную передачу земли гражданам, а 121 статья нормирует количество выделяемой земли в том или ином населенном пункте. Для города это 0,1 га. Безусловно, на таком участке многоэтажку или тем более жилищный комплекс не построишь, а если объединить? Именно по такой схеме и получает компания «Воробьевы горы» землю. При этом, если обычный человек обратится с такой просьбой в горсовет – о выделении бесплатном участка – ему скорее всего откажут. Антикоррупционеры проверяли. Но тут, как говорится, не подмажешь – не поедешь.
Первые свои участки на Шевченковском и Черновецкой компания «Воробьевы горы» получает под Вячеслава Игнатова и Сергея Шуголя. По закону частные лица могут не только построиться на участке, но и продать их. На «выкупленных» участках начинается строительство. Почему в кавычках? Если посмотреть государственные реестры, то именно Сергей Шуголь записан директором и основателем большинства ЖК «Воробьевы горы». Его фамилия, как и фамилии Сергея Лысенко, его жены, Анны Дейнеко, постоянно фигурируют как в земельных документах, так и в ЖК. Фактически, это уже повод для расследования прокуратуры. Как это происходит со схемой ЖСК, где под видом кооперативов были выделены гектары земли в Лесопарке и на окраинах города. Там, где дома не достроены застройщики вынуждены были вернуть в казну города деньги или участки, там, где достроены – участники схемы находятся под судом, некоторые третьи лица уже осуждены. Что касается домов, то сносить их, конечно, вряд ли будут, но над владельцами квартир завис «дамоклов меч» оплатить стоимость земли в бюджет, а это немалые деньги. Стоимость квартир вырастет в разы, иначе они будут арестованы и продать их даже по минимальной цене будет невозможно. Именно такая участь может ждать покупателей квартир в «Воробьевых горах». Ведь все остальные действия застройщика только свидетельствуют о сговоре с чиновниками, то есть масштабной коррупции.
Так после объединения выделенных Шуголю и Игантову участков начинается строительство и в 2015 году по просьбе представителей кампании депутаты изменяют целевое назначение земли на земли для строительства и обслуживания многоквартирного дома. Это хорошо видно на кадастровой карте Украины. Город теряет гектар на Салтовке.
Дальше больше, по одной и той же схеме, «Воробьевы горы» получают участки даже там, где принципиально строить невозможно, хотя может и привлекательно – район Ботсада, квартиры раскупят, деньги в карманы горе-застройщиков поступят, а там хоть трава не расти.
Впрочем, новое руководство города воспрепятствовало строительству нового монстра-скворечника на улице Балакириева. Но выборы пройдут, и мнения могут измениться.
При этом то, что люди покупают квартиры фактически без легального права на землю полбеды – им могут сказать, или платите или перекладывайте свои пеноблоки в другое место.
Само строительство производится без каких-либо документов, скорее всего снова же за «откаты», и подключение к сетям происходит через суды. Например, к сетям Обленерго. Кстати, поэтому в домах электроплиты, а не газ. А все дома не приняты в коммунальную собственность, а оформлены как ЖК. К которым уже есть судебные претензии коммунальных служб.
То есть, если «Воробьевы горы» все-таки превратится в «трест, который лопнул», все расходы по земельным выплатам и оплата за законное подключение коммуникаций ляжет на владельцев «дешевых» квартир. Не говоря уже о том, что скворечники построенные без реального согласования с ГАСКом, могут пойти трещинами или вообще завалиться в ближайшее время.
А предпосылки к развитию такой ситуации в скором времени есть, как свидетельствуют те же реестры, последние годы идет сведение всех активов компании «Воробьевы горы» к одному единому бенефициару – Сергею Шуголю, тому самому, что первично получал землю. Ранее в документах фигурировали имена других «Фунтов» — Лазоренко, Голубев, более известных по киевским фирмам, в том числе строительным. Чаще всего, сведение к единому знаменателю свидетельствует об активном выведение средств в офшоры и не стойком положении компании на рынке.
Реальным владельцем «Воробьевых гор» естественно является не сам Сергей Шуголь, ему за них, если все сложится неудачно, лишь сидеть. Инсайдеры называют имя Андрея Калядинского, но для тех, кто купил воздух вместо квартиры это уже и не так важно.
Схема, вместо договора
Учитывая такой шлейф истории компании «Воробьевы горы», может ли тут речь идти о законной продаже квартир? Безусловно нет. Ведь люди при вложении средств не имеют ни прав на землю, ни на недвижимость, так как все это нелегально.
После серии строительных скандалов в Киеве, когда также собирались средства с пайщиков, а после застройщик исчезал бросив людей на нулевом этапе строительства, украинское законодательство рекомендовало исключительную схему покупки квартир на этапе строительства – при участии банка и инвестционного фонда как гарантов покупки. Но это возможно лишь когда строительство полностью законно – и выделение земли, и согласования с ГАСКом. Иначе никакой банк не поручится. Поэтому «Воробьевы горы» используют «серую схему», когда покупатели под видимо договора с пайщиком фактически получают лишь расписку за то, что передали деньги и что им взамен передадут недвижимость, законность и легальность которой, фактически условна. Как и права.
Возвращаясь к проблеме наследства двух квартир в компании «Воробьёвы горы». Не предоставление компанией «Воробьёвы горы» договоров о участии в застройке у с умершим Станиславом Катричем, лишает возможности наследников обратиться в нотариальную контору об оформлении наследства на эти две квартиры. Очевидно, серые схемы продолжают свое действие по обогащению третьих лиц.
